Appartamenti in affitto: sconto progressivo per i milionari

Calderoli c’è. Il ministro per la Semplificazione amministrativa ha proposto, in materia di appartamenti in affitto, un provvedimento ad hoc che riguarda, appunto, la semplificazione, ed in particolar modo le imposte che gravano sui redditi prodotti dagli appartamenti in affitto.
Il discorso è, guarda la coincidenza, semplicissimo. Il guadagno che si trae affittando una casa, ovvero il reddito, è stato sommato, fino ad oggi, al totale del reddito di un soggetto. In questo modo, tramite l’aliquota Irpef, l’imposta che si applica al reddito riguarda la totalità dei “guadagni” di quel soggetto. In tal modo ognuno paga progressivamente rispetto al proprio reddito; ecco gli esempi:
supponiamo, per comodità, che il guadagno annuale dato dall’affitto di una casa sia 5000 euro.
Il soggetto A guadagna, lavorando, 15.000 euro all’anno; sommando i 5000, arriva a 20.000, e pagherà un’aliquota Irpef del 27%.
il soggetto B guadagna, lavorando, 70.000 euro all’anno, più i 5000 euro, per un totale di 75.000 euro. Pagherà un’aliquota Irpef  del 43%, ovviamente maggiore rispetto al Soggetto A poiché gode di un reddito maggiore: volgarmente, è più ricco.
L’articolo 53 della Costituzione italiana, ed in particolare il principio della “partecipazione alla spesa pubblica” sanciscono infatti che: “Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il sistema tributario è informato a caratteri di progressività.”
La riforma, invece, garantirebbe tutt’altro. Tramite la cosiddetta “cedolare secca”, tutti coloro che hanno appartamenti in affito pagheranno un’imposta, la quale si aggirerà attorno al 20%, che verrà applicata al solo reddito derivante dall’affitto dell’abitazione, non più al reddito totale. Riproponiamo l’esempio precedente.
Il soggetto A pagherà il 20% dell’imposta sugli affitti, e come base imponibile sarà considerato il reddito di 5000 euro derivante dalla locazione. Così come il soggetto B, che però ha un reddito alto più di un terzo rispetto al primo.
Mentre il primo risparmierà attorno alle 700 euro annue, il secondo verserà 2000 euro in meno di imposte: si rende “progressivo” lo sconto, anziché il pagamento.
Perchè questo “sconto fiscale”? Pare che in Italia, su 4 milioni di contratti d’affitto, 532 mila non siano registrati. Secondo fonti Istat, l’imponibile evaso sarebbe di 2,2 miliardi di euro; l’irpef evaso di 600 milioni di euro. Sarebbe una sorta di condono per i contratti non registrati, nonché una negazione del dettato costituzionale che si riferisce alla progressività.
Gli appartamenti in affitto, sono fonte di guadagno sicuro per chiunque, in qualsiasi classe sociale si trovi, solo che questo provvedimento tende a dare la stessa importanza anche a chi ricavi importi, dai propri appartamenti in affitto, molto meno esosi rispetto ad altri. Per concludere, sempre in referenza di appartamenti in affitto, nel pacchetto di articoli che verrà presentato, ci sarà anche una norma, a favore dei locatari, che semplificherà la possibilità di sfratto a danno degli inquilini delle abitazioni. Ottimo, per la lotta all’evasione.

Affitto aziendale: dogmi e norme che regolano l’ammortamento

Con la sentenza n. 675, depositata il 15 gennaio 2007, la Suprema corte ha statuito che nell’ipotesi di affitto d’azienda non compete al proprietario alcuna deduzione delle quote di ammortamento, fino a quando i beni restano nella libera disponibilità dell’affittuario.

La controversia in esame trae origine da un avviso di accertamento, con il quale l’ufficio contestava l’indebita deduzione delle quote di ammortamento a una Srl che aveva ceduto in affitto la propria azienda a un’altra società di capitali.

Ricorrendo per la cassazione della sentenza, l’Amministrazione finanziaria deduceva non solo che nella aziende date in affitto le quote di ammortamento possono essere dedotte dall’utilizzatore, ma anche che, nella specie, non era stata posta in essere alcuna pattuizione contrattuale, in deroga all’articolo 2561 del Codice civile, dalla quale risultasse che l’affittuario non era tenuto all’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili (cfr articolo 14, comma 2, Dpr 42/1988). L’ufficio rilevava, altresì, che nella fattispecie in esame non poteva trovare applicazione la disciplina prevista dal comma 4 dell’articolo 102 del Tuir, la quale ammette in deduzione, per una sola volta, il costo residuo dei beni non ancora completamente ammortizzati, nell’unica ipotesi di loro “eliminazione” (intesa come distruzione o sostituzione).

La Cassazione, con la sentenza in esame, ha accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria. Le ragioni alla base del provvedimento dei giudici di legittimità meritano un preventivo, seppur breve, esame della normativa di riferimento.

Il comma 8 dell’articolo 102 del Tuir, che riguarda il trattamento fiscale da riservare alle quote di ammortamento delle aziende date in affitto o in usufrutto, dispone al primo periodo che “per le aziende date in affitto o in usufrutto le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dell’affittuario o dell’usufruttuario”. In sostanza, dalla lettura della citata norma si evince che le quote di ammortamento devono essere dedotte non dal proprietario dei singoli beni costituenti l’azienda, ma dall’utilizzatore (affittuario o usufruttuario) della stessa.

Il citato comma 8 (così come modificato dall’articolo 6, comma 9, del Dlgs 247/2005, “correttivo Ires”) prosegue riprendendo quanto disposto dall’articolo 14 del Dpr 42/1988, con il quale era già stato precisato che le quote di ammortamento sono commisurate al costo originario dei beni, quale risulta dalla contabilità del concedente, e sono deducibili fino a concorrenza del costo non ancora ammortizzato. In altri termini, l’affittuario o l’usufruttuario dovranno annotare i beni nel registro dei cespiti ammortizzabili in base al loro costo originario risultante nella contabilità del concedente, effettuando l’ammortamento per la parte del costo non ancora ammortizzato dal concedente.

Il fondo costituito dall’utilizzatore, come contropartita delle quote di ammortamento dedotte durante il periodo di locazione, è un fondo anomalo, in quanto non ha natura rettificativa di valori patrimoniali iscritti nell’attivo di bilancio, bensì rappresenta gli accantonamenti effettuati dall’utilizzatore per reintegrare l’eventuale perdita di valore, subita dai beni aziendali durante il periodo di affitto in conseguenza del loro deperimento e consumo, che dovrà essere reintegrata a vantaggio del proprietario dell’azienda.

Il successivo comma 2 del citato articolo 14, Dpr 42/1988, ripreso integralmente dall’articolo 102, comma 8, ultimo periodo, prevede che tali disposizioni non si applicano in caso di deroga convenzionale alle norme dell’articolo 2561 cc, concernenti l’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili. Più specificatamente, l’eccezione alla regola dell’ammortamento in capo all’utilizzatore si configura solo nell’ipotesi in cui, in base a un espresso accordo contrattuale, in deroga all’articolo 2561 cc, l’utilizzatore (affittuario o usufruttuario) non sia tenuto all’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili.

In tal caso, le quote di ammortamento dei beni aziendali concessi in affitto saranno dedotte dal concedente o dal nudo proprietario, a condizione che quest’ultimo conservi la qualifica di imprenditore. Va tenuto presente, inoltre, che la deduzione delle quote di ammortamento di cui trattasi, presuppone la tenuta del registro dei beni ammortizzabili, da parte del concedente, o di altro libro o registro, secondo le modalità di cui agli articoli 13 del Dpr 435/2001, e 2, comma 1, del Dpr 695/1996. Di conseguenza, se non sono osservati detti obblighi contabili, le quote relative al periodo di ammortamento già trascorso vanno considerate già dedotte per il 50 per cento del loro ammontare.

In altre parole, l’utilizzatore, sebbene l’ammortamento andrà commisurato al costo originario del bene, potrà dedurre, durante il periodo di durata del contratto, le quote di ammortamento non oltre la metà del valore di riferimento del bene.I giudici, sulla base di quanto precede e conformemente a quanto disposto dall’articolo 102, comma 8, del Tuir, hanno sostanzialmente ritenuto che le quote di ammortamento dei beni relativi alle aziende date in affitto o in usufrutto non possono essere dedotte da parte del concedente.

Pertanto, nella fattispecie in esame, trattandosi di affitto d’azienda, non poteva trovare applicazione quanto previsto dal comma 4, dell’articolo 102, del Tuir, secondo cui solo in caso di eliminazione di un bene non ancora completamente ammortizzato il costo residuo è ammesso in deduzione.Secondo la Corte, detta norma è prevista “nella sola ipotesi di eliminazione (intesa come distruzione o sostituzione definitiva) dei beni del processo produttivo nel quale essi siano strumentalmente impiegati e non quando la loro destinazione produttiva permanga con una diversa imputazione soggettiva, come appunto nel caso di utilizzazione da parte dell’affittuario od usufruttuario dell’azienda”.